替业主还贷后开发商能不能解除购房合同？律师咋说

买房后，业主因为资金出现困难，停还了几个月的房贷，被银行诉至法院。负有担保责任的开发商在替业主还贷后，主张与业主解除购房合同。近日，作为业主的王先生来电咨询，他买的房子已经升值了，他不想与开发商解除合同，开发商有权这样做吗？来和平顶山装修网小编一起了解一下吧。

　　据家住我市新华区的王先生介绍，2014年5月，他在杭州市购买了一套商品房并于同月交房，房价120万元，王先生自己支付了30%的首付36万元，其余购房款向当地银行贷款84万元。平顶山装修网小编了解到，为了促进销售，贷款时开发商向银行提供了担保并签订了担保合同，同时双方购房合同中也约定“买房人延期付款超过60日，出卖人有权解除购房合同”。

　　王先生入住后一直按时归还贷款，从去年初开始，王先生因为生意亏损暂停了月供几个月，银行随即将王先生及开发商起诉，去年12月份法院判决开发商承担担保责任，向银行支付84万元的贷款。

　　开发商在承担完84万元的担保责任后，于今年5月份将王先生起诉，以王先生违反房屋买卖合同中关于“买房人延期付款超过60日，出卖人有权解除购房合同”的约定为由，请求判令解除房屋买卖合同。王先生称现在房屋已经升值了一部分，如果解除合同自己就亏大了。开发商到底能不能起诉主张解除购房合同。

　　带着王先生的疑问，相关人士咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师，马律师认真听完相关人士对案情的叙述后表示，本案中虽然双方约定的有合同解除条款，但法院判决应当以维护民事法律关系的稳定性为基本原则，不能判决解除购房合同。

　　双方购房合同的义务已履行完毕

　　在双方签订《商品房买卖合同》后，双方均应当按照合同约定履行各自义务。王先生的义务是按约定支付购房款，开发商的义务是在收到购房款后向王先生交付房屋。平顶山装修网小编了解到，在本案中，王先生采取按揭贷款的方式已向开发商支付完了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务;而开发商也依约向王先生交付了所购房屋，此时双方均已按照合同约定履行了各自义务。根据《合同法》第九十一条的规定：“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。”即开发商和王先生在《商品房买卖合同》中的合同权利义务因履行完毕已终止，开发商没有权利再主张解除《商品房买卖合同》。

　　按揭款和购房款是两个不同的法律关系

　　本案中房屋的买卖合同和开发商的担保合同实际上是两份独立的合同。就房屋买卖合同来看，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时双方也均履行了自己的义务。王先生按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分已全部支付给了开发商;开发商也按约定将房屋交付给了王先生。因此，房屋买卖合同已履行完毕，双方均不存在违约行为。

　　开发商与银行签订的担保合同确立的是开发商与银行之间的担保关系。在王先生未按约定向银行履行还款义务时，开发商代为偿还了全部拖欠款项的本息，系开发商履行了担保义务。在承担完担保责任后，开发商可依法向王先生追偿。平顶山装修网小编了解到，但开发商承担担保责任替王先生向银行代偿了其所拖欠借款全部本息的事实，不能简单等同于王先生未将购房款支付给开发商。因为将王先生拖欠按揭款等同于拖欠开发商购房款的话等于否定了房屋买卖合同与担保借款合同各自的独立性，同时也使开发商在担保借款合同中承担保证义务的约定失去了意义，故王先生银行的按揭款和开发商的购房款是两个不同的法律关系。

　　开发商可以行使担保追偿权

　　在王先生逾期未偿还到期借款本金和利息后，银行向开发商主张担保责任，开发商承担担保责任后即享有向王先生主张担保追偿权的权利，要求王先生返还其已向银行承担的84万元及其相关费用。但担保追偿权与本案请求解除购房合同属不同的法律关系，开发商应另案主张。

　　综上，马律师认为，针对本案发生的纠纷，开发商只能向王先生主张担保责任的追偿权，而无权主张解除《商品房买卖合同》的购房合同解除权。平顶山装修网小编了解到，开发商坚持主张解除合同的话，人民法院应依法驳回开发商的诉讼请求。同时作为王先生一方来说，一旦开发商主张担保追偿权，得到法院的支持应无悬念。本案处理的过程中，如能和对方达成和解的话，建议王先生和开发商不妨调解结案。